Egyre többen kérnek tanácsot a hitelszakértőktől azzal kapcsolatban, hogy mennyire lenne jó ötlet lakásvásárlásra személyi kölcsönt felvenni. Ez első olvasatra elég szokatlan megoldásnak hangzik – hiszen klasszikus értelemben lakást – lakáshitelből szokás vásárolni – de, ha jobban a mélyére nézünk az elképzelésnek, akkor kiderül: nem is olyan elvetendő a gondolat.
Ha nincs meg a kellő saját forrás akkor, amikor ingatlant szeretnénk vásárolni, építeni vagy felújítani, akkor jellemzően lakáshitellel pótoljuk azt. Ennek megszerzéséhez azonban ingatlanfedezet szükséges és a hitelcélt is részletezni kell, illetve a kapott összeget arra kell felhasználni, amire kaptuk.
A személyi kölcsön azonban szabadon felhasználható, nem kell hozzá ingatlanfedezet, a bank pedig csak a jövedelmünk alapján dönt arról, hogy hitelez-e a számunkra vagy sem. Mi következik ebből? Az, hogy érdemes megvizsgálni, hogy mikor, melyikkel járunk jobban, mik az előnyök és a hátrányok, milyen szempontok alapján érdemes dönteni? Lássuk!
Mennyi időbe telik, amíg megkapjuk a pénzt?
Míg egy lakáshitelnél akár 1 – 1,5 hónapot is várni kell a hitelkérelem elbírálására, addig a személyi kölcsön esetében lényegesen rövidebb az átfutási idő. Jellemzően pár munkanap alatt lezajlik, sőt – amennyiben a saját bankunknál igényeljük a fedezet nélküli hitelterméket, kedvező döntés esetén akár pár óra alatt a számlánkon lehet a pénz.
Melyik az olcsóbb: a személyi kölcsön vagy a lakáshitel?
Jellemzően a személyi kölcsönök kamata magasabb, mint a lakáshiteleké, de ez több tényezőtől is függ. Mértéket befolyásolja a futamidő, a hitelösszeg nagysága, vagy az igazolt jövedelem. Például egy 3 millió forint összegű személyi kölcsön esetében –ahol 300 000 forint a nettó jövedelem, és 5 éves a futamidő – a választott bank függvényében havonta 70 266 – 83 361 forintot kell fizetni, míg lakáshitelnél 63 960 – 64 482 forint havi törlesztésre számíthatunk, azaz havi 6 – 19 ezer forint a különbség.
Nem szabad megfeledkezni az egyszeri, induló költségekről sem, mert ezeket előre meg kell finanszírozni, ez pedig nagyon sok esetben nehézségeket okoz. Lakáshitelek esetében ez az egyszeri kiadás akár egy kisebb hitelösszeg esetén is elérheti a 80-150 000 forintot: ára van az értékbecslésnek vagy a közjegyzői okiratba foglalásnak, de van olyan bank, ahol még ezen felül is folyósítási díjat kérnek. Az ügyvédi költségről is érdemes szólni, hiszen az akár több százezer forint költséget is kitehet. A bankok némelyike a költségek egy részét akció keretében elengedi, vagy utólag jóváírja – erre nagyon célszerű figyelni, mert ezáltal jelentős megtakarítást érhetünk el.
Viszont a személyi kölcsönök nagy részénél nincs egyszeri díj, vagy amennyiben van, akkor ott jellemzően csak a hitelösszeg 1 százalékával számolnak folyósítási jutalék címén.
Melyiknek bonyolultabb az igénylési folyamata?
A válasz egyértelmű: a lakáshitelé. Itt ugyanis értékbecslést kell végezni, közjegyzői okiratba kell foglalni a szerződést, és előírás az ügyvédi közreműködés is. Munkáltatói igazolásra is szükségünk lesz, ahogy a Földhivatalban is lesznek teendőink.
A személyi kölcsönöknél is kell a munkáltatói igazolás, de ez három havi bankszámlakivonattal kiváltható. Mivel a személyi kölcsönhöz nem kell ingatlanfedezet, így megúszhatjuk az értékbecslést, a földhivatali ügyintézést és a közjegyzővel, ügyvéddel való olcsónak nem mondható találkozást is.
Mennyi önerő kell a lakásvásárláshoz?
A felvehető hitel összege lakáshitel esetében a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb a 80 százaléka lehet, de kisebb településen (vagy például egy vályogház esetében) nem ritka az 50 százalékos hitelfedezeti mutató sem. Ezért 20 százalék önerőre mindenképpen szükség lesz, hacsak nincs a tulajdonunkban egy másik, fedezetként bevonható ingatlan, mert ekkor a két ingatlan értékének 80 százaléka lesz a plafon.
A személyi hitelek szabad célú hitelek, azaz a pénzintézet nem szól bele, hogy mire költjük el a tőle kapott pénzt. Így a teljes hitelösszeget az ingatlan megvásárlására költhetjük, már ha a maximálisan elérhető hitelösszeg elegendő rá. Az MNB kifejezetten tiltja azt, hogy valaki a jelzáloghitelnél elvárt, minimum 20 százalékos önerőt személyi kölcsönnel biztosítsa, ezzel kakadályozva meg a túlzott eladósodást. Ezért ha a lakáshitel igénylése és a személyi kölcsön igénylése között kevesebb mint 90 nap telik el, akkor a bank a személyi kölcsön összegét lakáshitelként fogja figyelembe venni, azaz ennyivel kevesebb lakáshitelhez lehet majd hozzájutni.
Mennyi hitelt kaphatunk?
Lakáshiteleknél ha az ingatlan értékes és forgalomképes, az igénylő nettó igazolt jövedelme pedig elbírja a törlesztőrészleteket, akkor a felvehető hitelösszeg elérheti a 80-100 millió forintot (ez bankonként eltérhet).
Egészen más a helyzet a személyi kölcsönök esetében, ahol 12 millió forint a plafon, és ez is csak két banknál van így ( Erste és az UniCredit Bank). Az MBH Bank és a CIB Bank ad 10 millió forintot, a Cetelem Bank 9,9 millió forintot, a Raiffeisen és az OTP Bank 8-8 millió forintot, míg a K&H bank esetében 7 millió forint pillanatnyilag a felső határ.
Mennyi jövedelem szükséges az igényléshez?
Az adósságfék korlát szempontjából a két hiteltípus között nincs különbség: mindkét esetben az igazolt nettó jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. 2023. július 1 utáni változás, hogy 500 helyett 600 ezer forintos havi nettó bér kell ahhoz, hogy 60 százalékig mehessen fel a törlesztés jövedelemhez viszonyított aránya.
Mekkora lehet a maximális futamidő?
A havi törlesztő összegének csökkentése elérhető a futamidő hosszának növelésével, viszont ez is kockázatos, hiszen összességében többet fogunk a banknak visszafizetni, mert tovább használjuk a pénzét. A lakáshitelek esetében a hitel futamideje akár 30 év is lehet, de a személyi kölcsönöknél legfeljebb 8 évig mennek el a bankok, de a leggyakrabban 7 év a felső határ.
Lakás, személyi kölcsönből? Mennyire jó ötlet ez? – tettük fel a kérdést még a legelején. Szakértők szerint jó ötlet, mert egy olcsó személyi kölcsön elegendő lehet egy lakásvásárlás megfinanszírozására is, amennyiben gyorsan van szükségünk a pénzre, vagy alacsonyan szeretnénk tartani az indulási költségeket. Akkor is jó alternatíva, ha a megvásárolni kívánt ingatlan nem lehet fedezet, avagy nem akarjuk, hogy arra a bank jelzálogjogot tegyen. A személyi kölcsönnel elérhető összeg az, ami igazán korlátot jelenthet a számunkra, hiszen a bankok csak 7-12 millió forintig mennekel, ez pedig a legtöbb esetben egy lakásra vagy házra nem lesz elég.
