Egyre gyakrabban hangzik el a kérdés: vajon megéri lakást vásárolni személyi kölcsönből – azaz szabad felhasználású, fedezet nélküli hitelből? Első hallásra kicsit szokatlan az elképzelés, hiszen a többség szerint lakást, lakáshitelből kell vásárolni. A hitelszakértők szerint azonban léteznek olyan esetek, amikor mégis kifizetődő lehet eltérni a megszokástól.
A lakáshitel nem mindig kifizetődő
Amikor lakást vagy házat szeretne vásárolni valaki, vagy építkezni készül, akkor általában ezt lakáshitelből oldja meg amennyiben nem rendelkezik saját anyagi forrásokkal. A lakáshitel igényléséhez azonban szüksége lesz a pénzintézet által elvárt megfelelő ingatlanfedezetre, ami többnyire maga a megvásárolni kívánt ingatlan lesz. Építési hitelnél ezt a funkciót először a telek, majd amikor elkészül az épület, akkor a telek és az épület együttesen látja el.
A személyi kölcsönök ezzel ellentétben úgynevezett fedezetlen hitelek, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bank kizárólag az igazolt jövedelem nagysága alapján dönt arról, hogy ad-e hitelt, és ha ad, akkor mennyit. Ha az adósnak van a nevén ingatlan, arra a személyi hitel igénylésekor nem kerül jelzálogjog. Ez sokak számára lényeges szempont, akkor amikor döntésre kerül a sor.
Előnyök és hátrányok – mi szól az egyik és mi szól a másik hiteltipus mellett vagy ellen?
Mennyi idő alatt kapod meg a pénzt?
A lakáshitel átfutási ideje nagyjából 1-1,5 hónap, a személyi kölcsönök esetében a folyamat ennél jóval rövidebb, az átlagos átfutási idő pár munkanap, pláne ha a saját számlavezető bankodnál igényeled a kölcsönt. Mivel ők ismerik a pénzügyeidet, van ahol már órák múlva a számládon lehet a megítélt összeg.
Melyik az olcsóbb: a személyi kölcsön vagy a lakáshitel?
A személyi kölcsönök kamata általában magasabb, mint a lakáshiteleké, ám ennek a pontos mértéke sok tényezőtől függ: befolyásolja a futamidő, az igazolt jövedelem és a hitelösszeg nagysága is. Például 3 millió forint összegű személyi kölcsön esetében – 300 000 forint nettó jövedelemmel, 5 éves futamidőre – a választott pénzintézettől függően havi 70 266 – 83 361 forintot kell jelenleg fizetni, míg lakáshitelnél 63 960 – 64 482 forint kiadásra számíthatsz.
De nem feledkezhetsz meg azokról az egyszeri, induló költségekről sem,amelyeket előre meg kell tudnod finanszírozni. Ez azonban sokszor nagy nehézséget jelenthet. A lakáshitelek egyszeri kiadása még egy kisebb hitelösszeg esetén is elérheti a 80-150 000 forintot, az értékbecslésnek, a közjegyzői okiratba foglalásnak köszönhetően, de akad olyan bank, amelyik még ezen felül folyósítási díjat is kér. Az ügyvédi költségről is érdemes beszélni, ami akár több százezer forint kiadást is jelenthet. A bankok egy része a költségek egy részé akció keretében elengedi, vagy utólag jóváírja, erre mindenképpen érdemes figyelni, mert jelentős megtakarítást érhetsz el vele.
A személyi kölcsönök túlnyomó részénél nincs egyszeri díj, ahol viszont van, ott jellemzően a hitelösszeg mindössze 1 százalékát számítják fel folyósítási jutalék címén.
Mennyire nehézkes az igénylés folyamata?
Egy lakáshitelnél esetében szükség van az értékbecslésre, a szerződés közjegyzői okiratba foglalására, ráadásul kötelező előírás az ügyvédi közreműködés is. Ezen kívül be kell szerezned egy munkáltatói és egy jövedelemigazolást, sőt némi földhivatali ügyintézésre is felkészülhetsz.
A személyi kölcsönnél is be kell szerezni a munkáltatói igazolást, de a jövedelemigazolás van amikor kiváltható azzal, ha legalább három havi bankszámlakivonatot bemutatsz, amelyeken a munkabéred beazonosítható. Itt nem lesz szükség ingatlanfedezetre, így az értékbecslés, és a földhivatali ügyintézés is elmarad, mint ahogy elkerülheted a drága ügyvédi és közjegyzői közreműködést is.
Kell önerő a lakásvásárláshoz?
A felvehető hitel összege a lakáshitelnél a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80 százaléka lehet (kisebb településen vagy például egy vályogház esetében azonban az 50 százalékos hitelfedezeti mutató is előfordulhat). Emiatt 20 százalék önerőre mindenképpen szükség lesz, feltéve persze, hogy van pluszban egy másik, fedezetként bevonható ingatlan is a tulajdonodban. Ez utóbbi esetben lényegében a két ingatlan értékének 80 százaléka lesz a plafon, így akár önerő nélkül is megoldható a dolog.
A személyi hitel előnye, hogy szabad célú, azaz a bank nem szól bele, mire költöd a tőle kapott pénzt. Így akár a teljes hitelösszeget is az ingatlan megvásárlására fordíthatod, feltéve, hogy a maximálisan elérhető hitelösszegből futja rá.
Jó, ha ezt tudod!
Az MNB kifejezetten tiltja – a túlzott eladósodást megakadályozandó -, hogy valaki a jelzáloghitelnél elvárt, minimum 20 százalékos önerőt személyi kölcsön felvételével teremtse elő. Ezért, ha a személyi kölcsön és a lakáshitel igénylése között kevesebb mint 90 nap telik el, a bank hitelként veszi figyelembe a személyi kölcsön összegét, vagyis ennyivel kevesebb lakáshitelhez lehet hozzájutni.
Mennyi hitelt kaphatsz?
Amennyiben kellően forgalomképes és értékes egy ingatlan, és az adós nettó igazolt jövedelme elbírja a törlesztőrészleteket, akkor lakáshitelek esetében banktól függően 80-100 millió forint között van a felvehető hitelösszeg maximuma.
A személyi kölcsönöknél azonban egészen más a helyzet, itt 12 millió forint a maximum, ám eddig is csak két bank (az Erste és az UniCredit Bank) megy el. 10 millió forintot ad az MBH Bank és a CIB Bank, a Cetelem Banknál 9,9 millió forint, a Raiffeisen és az OTP banknál 8-8 millió forint, míg a K&H banknál 7 millió forint pillanatnyilag a felső határ.
Mennyi jövedelemmel kell rendelkezned az igényléshez?
Az adósságfék korlát miatt egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel és egy tetszőleges kamatozású személyi kölcsön esetében az igazolt nettó jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. 60 százalék a plafon akkor, ha a jövedelmed eléri az 500 000 forintot, míg ez alatt 50 százaléknál ránt be az adósságfék. (2023. július 1-jétől 600 000 forint nettó jövedelemtől enged nagyobb mozgásteret a jogszabály.) Az adósságféket illetően a két hiteltípus között látható, hogy nincs különbség.
Mekkora lehet a maximális futamidő?
Változatlan hitelösszeg esetén minél hosszabb egy hitel futamideje, annál kisebb lesz a havi törlesztő. Bár a havi törlesztő lefaragható a futamidő meghosszabbításával, azonban jó tudnod, hogy emiatt végül nagyobb összeget kell majd visszafizetned a banknak, hiszen tovább használod a pénzét.
A lakáshitelek esetében a hitel futamideje akár 30 év is lehet, míg a személyi kölcsönöknél csupán 8 évig mennek el a bankok, ám több olyan bank is van, amelyiknél 7 év a felső határ.
Szakértők szerint egy olcsó személyi kölcsön jó megoldás lehet akár egy lakásvásárlás megfinanszírozására is, amennyiben gyorsan szükséged van a pénzre, illetve alacsonyan tartanád az indulási költségeket. Akkor is érdemes ezt a konstrukciót választani, ha a megvásárolni kívánt ingatlant valamilyen okból nem akarod fedezetként felajánlani. A legfontosabb akadályt talán az jelenti, hogy a személyi kölcsönnel elérhető összeg maximum 7-12 millió lehet banktól függően, ami egy lakásra vagy házra nem biztos, hogy elegendő.
